解答 行政書士試験 平成24年33問

Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し(以下、この賃貸借を「本件賃貸借」という。)、その際、BがAに対して敷金(以下、「本件敷金」という。)を交付した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものはどれか。

解説

1.妥当でない。
賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる（民法第608条1項）。
したがって、必要費については妥当である。
これに対し、賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、その価格が現存する場合に限り、賃貸人の選択に従い、その支出した金額又は増価額について償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる（民法第608条2項、第196条2項）。
したがって、直ちに償還請求することができるものに、有益費も含めている点が誤っている。
2.妥当である。
賃借権が旧賃借人から新賃借人に移転され賃貸人がこれを承諾したことにより旧賃借人が賃貸借関係から離脱した場合においては、敷金交付者が、賃貸人との間で敷金をもって新賃借人の債務不履行の担保とすることを約し、又は新賃借人に対して敷金返還請求権を譲渡するなど特段の事情のない限り、右敷金をもって将来新賃借人が新たに負担することとなる債務についてまでこれを担保しなければならないものと解することは、敷金交付者にその予期に反して不利益を被らせる結果となって相当でなく、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は新賃借人に承継されるものではないと解すべきである（最判昭和53年12月22日）。
したがって、ＡがＢに本件敷金を返還しなければならない、とする記述は妥当である。
3.妥当でない。
転貸借が適法である場合、賃貸人・賃借人間で合意解除がなされても、その解除を転借人に対抗することができない（大判昭和9年3月7日）。
合意解除においては、賃借人において自らその権利を放棄したことになるのであるから、これをもって第三者に対抗し得ないものと解すべきであり、このことは民法第398条、民法第538条の法理からも推論することができるし、信義誠実の原則に照しても当然のことだからである（最判昭和31年4月5日）。
したがって、ＡＢ間で賃貸借が合意解除されても、ＡはＤに対して甲建物の明渡しを求めることはできない。
4.妥当でない。
賃貸借の終了によって転貸借は当然にその効力を失うものではないが、賃借人の債務不履行により賃貸借が解除された場合には、その結果転貸人としての義務に履行不能を生じ、よって転貸借は賃貸借の終了と同時に終了に帰する（最判昭36年12月21日）。
したがって、Ｂ（賃借人）の債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、Ａ（賃貸人）は、Ｅ（転借人）に対して、甲建物の明渡しを求めることができる。
5.妥当でない。
敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があった場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継される（最判昭和44年7月17日）。
したがって、現実にＦがＡから敷金の引渡しを受けていないときも、ＢＦ間の賃貸借の終了時にＦはＢに対して本件敷金の返還義務を負う。